Ο Νίκος Καρδούλας είναι Τοπογράφος Μηχανικός του Ε.Μ.Π., MSc στην Αγγλία, πρώην καθηγητής του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας, Στατιστικολόγος, Πολιτικός Αναλυτής, Συνταγματάρχης ε.α. και υποψήφιος βουλευτής της ΝΔ το 2023 στην Περιφερειακή Ενότητα Λάρισας
«Εξωφρενικές τιμές έχουν τα ενοίκια σε όλη την Ελλάδα σήμερα, αφού στην εξαετία 2019-2025 αυξήθηκαν κατά πανελλαδικό μέσο όρο 39,4%, με τις αυξήσεις ανά πόλη ή πολεοδομικό συγκρότημα να κυμαίνονται από 12,5% έως 59,2%.
Το ενοίκιο είναι ένα από τα πιο κρίσιμα κοινωνικά ζητήματα της εποχής μας, αφού παρατηρείται δυσανάλογη αύξηση των τιμών των ενοικίων, σε σχέση με τα εισοδήματα και η πρόσβαση των πολιτών για μία αξιοπρεπή και οικονομικά προσιτή ενοικιαζόμενη κατοικία, γίνεται συνεχώς πιο δύσκολη. Οι αιτίες αυτού του φαινομένου είναι σύνθετες και θα αναλυθούν στη συνέχεια.
Η παρούσα έρευνα εστιάζει στην εκτίμηση των αυξήσεων των σημερινών τιμών των ενοικίων σε σχέση με το 2019, τόσο πανελλαδικά (μέσος όρος), όσο και μεμονωμένα σε 42 πόλεις και πολεοδομικά συγκροτήματα της χώρας, που απεικονίζονται στον συνημμένο πίνακα και αναζητά επίσης τις αιτίες αύξησης.
Για τη συγκεκριμένη έρευνα χρησιμοποιήθηκαν στοιχεία από 5.540 αγγελίες ενοικίασης κατοικιών των ιστοσελίδων αγγελιών Spitogatos, Spiti24 και Indomio, σε 42 αστικές περιοχές της Ελλάδας.
Στον παρακάτω πίνακα απεικονίζονται οι τιμές ενοικίασης ανά τετραγωνικό μέτρο τόσο για το 2019, όσο και για το 2025, σε 42 πόλεις και πολεοδομικά συγκροτήματα της Ελλάδας, ο αριθμός των αγγελιών ενοικίασης ανά περιοχή και η αύξηση των τιμών μεταξύ 2019 και 2025.Υπολογίσθηκε επίσης και ο σταθμισμένος μέσος όρος πανελλαδικά για τις εν λόγω παραμέτρους, ανάλογα με τον πληθυσμό.
Από τον πίνακα συμπεραίνεται:
- Η πανελλαδική αύξηση των τιμών των ενοικίων μεταξύ 2019 και 2025, ήταν 39,4%.
- Η μεγαλύτερη αύξηση 59,2% παρατηρείται στα Υπόλοιπα Ιόνια Νησιά (Κεφαλονιά, Λευκάδα και Ζάκυνθος) και ακολουθούν με αύξηση πάνω από 50% η Ανατολική Αττική (58,7%), ο Βόρειος Τομέας Αθηνών (56,5%), η Πάτρα (55,6%), η Καλαμάτα (54,5%), οι Υπόλοιποι Δήμοι του Πειραιά (51,1%) και το Υπόλοιπο Αττικής (50,5%)
- Οι χαμηλότερες αυξήσεις παρατηρούνται στις Κοζάνη (12,5%), Βόρειο Αιγαίο (12,7%), Υπόλοιπα πλην Ρόδου Δωδεκάνησα (14,9%), Υπόλοιποι Δήμοι Θεσσαλονίκης (16,5%) και Κομοτηνή (17,3%).
Δύο παραδείγματα για ένα νιόπαντρο ζευγάρι, όπου αμείβονται και οι δύο με τον κατώτατο μισθό και λαμβάνουν συνολικά 1486 € καθαρά το μήνα σε 12μηνη βάση (υπολογίζεται το άθροισμα 14 μισθών μαζί με τα δώρα και διαιρούνται δια 12) και θέλουν να στήσουν το σπιτικό τους ενοικιάζοντας μία κατοικία 80 τ.μ., που είναι ο μέσος όρος των τετραγωνικών για ένα σπίτι στην Ελλάδα (ΕΛΣΤΑΤ):
- Αν το ζευγάρι ζει στον Κεντρικό Τομέα Αθηνών, θα πρέπει να πληρώσει για ενοίκιο περίπου950 € το μήνα(≈80 Χ 11,91 €/τ.μ.) και εάν σε αυτό προσθέσουμε τους λογαριασμούς που ανέρχονται περίπου στα 195 € το μήνα(ηλεκτρικό ρεύμα, θέρμανση με φυσικό αέριο, ύδρευση, σταθερό τηλέφωνο και internet και κοινόχρηστα), συνολικά θα πρέπει να πληρώσει για τη στέγαση 1.145 € το μήνα. Μένουν λοιπόν στο ζευγάρι 341 € για να βγάλει το μήνα. Με αυτό το υπόλοιπο δεν είναι δυνατόν να βγει ο μήνας και το ζευγάρι ούτε που το σκέφτεται να αποκτήσει παιδιά και έτσι προκύπτει το τεράστιο δημογραφικό πρόβλημα.
- Αν το ζευγάρι ζει στη Λάρισα, θα πρέπει να πληρώσει για ενοίκιο περίπου 650 € το μήνα(≈ 80 Χ 8,2 €/τ.μ.) και εάν σε αυτό προσθέσουμε τους λογαριασμούς που ανέρχονται περίπου στα 215 € το μήνα, συνολικά θα πρέπει να πληρώσει για τη στέγαση 865 € το μήνα, λίγο καλύτερα από τον Κεντρικό τομέα Αθηνών. Μένουν λοιπόν στο ζευγάρι 621 € για να βγάλει το μήνα. Με αυτό όμως το υπόλοιπο, ούτε τα έξοδα για τα είδη πρώτης ανάγκης του μήνα δεν μπορούν να καλυφθούν, με την ακρίβεια που υπάρχει.
Η αύξηση των ενοικίων από το 2019 μέχρι το 2025 σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ είναι 19,9% και είναι χαμηλότερη (19,5%) από το μέσο όρο της αύξησης των τιμών ενοικίων 39,4%, που υπολογίσθηκε με βάση τις παραπάνω προσφερόμενες τιμές των αγγελιών. Εδώ δύο σενάρια μπορεί να ισχύουν:
- Η ΕΛΣΤΑΤ κάνει κάπου λάθος και θα πρέπει να δει το θέμα.
- Η ΕΛΣΤΑΤ έχει βάση δεδομένων με τις πραγματικές τιμές ενοικίασης που αναφέρονται στα συμβόλαια των ενοικιαστών και τις χρησιμοποιεί. Έτσι σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, η μέση τιμή ενοικίασης της παρούσας μελέτης που εξάγεται από τις προσφερόμενες τιμές των αγγελιών και είναι 9,29 €/τ.μ., θα πρέπει να είναι 7,97 €/τ.μ., δηλαδή κατά 16,5% φθηνότερη. Δηλαδή μία κατοικία 100 τ.μ. την οποία θα νοίκιαζε κάποιος με 929 € το μήνα βάσει της τιμής αγγελίας, νοικιάσθηκε τελικά 797 € το μήνα(131 € χαμηλότερα από την τιμή της αγγελίας).
Τέλος, οι λόγοι που αυξήθηκαν υπερβολικά τα ενοίκια στην Ελλάδα είναι:
- Η βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb) και το πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα». Μεταξύ 2023 και 2024, οι διεθνείς επενδυτές αγόρασαν με τη «Χρυσή Βίζα» περίπου 2.000 ακίνητα, αξίας περίπου 500 εκατομμυρίων €.
- Χιλιάδες κατοικίες παραμένουν κλειστές και αναξιοποίητες επειδή ανήκουν σε τράπεζες και funds, τα οποία διαχειρίζονται τα «κόκκινα» δάνεια και είτε κρατάνε τα σπίτια κλειστά, είτε τα εκμεταλλεύονται με βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, είτε τα διαθέτουν στο πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα».
- Η έλλειψη περίπου000 κατοικιών από την αγορά (Τράπεζα Πειραιώς), η οποία λειτουργεί με βάση την προσφορά και τη ζήτηση.
- Η αύξηση των επιτοκίων δανεισμού των στεγαστικών δανείων τα τελευταία χρόνια (περίπου 4,5% είναι σήμερα) και η δυσκολία έκδοσης στεγαστικών δανείων με ευνοϊκούς όρους.
- Η υπό απόδοση των προηγούμενων χρόνων, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ενοικίων, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημιές που είχαν λόγω της πανδημίας και της οικονομικής κρίσης.
- Η μείωση της ιδιοκατοίκησης που από 75% το 2019, έπεσε στο 70% το 2025 (Eurostat), συνέβαλε στην αύξησητου αριθμού των ενοικιαστών.
- Η απόδοση των ενοικίων στην Ελλάδα το 2025, που δείχνει πόσο κερδοφόρο είναι ένα ακίνητο όταν νοικιάζεται σε σχέση με την αρχική επένδυσή του, σύμφωνα με διεθνείς οίκους, κυμαίνεται στο 5% ετήσια κατά μέσο όρο, ενώ τα μικρότερα διαμερίσματα στην Αθήνα μπορούν να αποφέρουν έως και 8% ετήσια.Οι επενδυτές λοιπόν αγοράζουν κατοικίες για να τις νοικιάσουν, αφού τα ετήσια επιτόκια απόδοσης είναι υψηλά. Μεταξύ 2023 και 2024, οι διεθνείς επενδυτές αγόρασαν περίπου 17.900 ακίνητα, αξίας άνω των 4,5 δισεκατομμυρίων €.
- Η υποχώρηση της αγοραστικής δύναμης περιόρισε την αγορά κατοικίας και οι πολίτες στρέφονται στο ενοίκιο», αναφέρεται στο zougla.gr.
